久留米市田主丸町、うきは市吉井町、浮羽町を中心とした筑後地域の賃貸、売買物件をご紹介。お気軽にご相談ください。
フラワー住宅 0943-72-1519

不動産の売買契約は、ケースバイケースです。
土地や建物に条件があるケースも多々あります。
ここでは、個人の土地又は建物(一般住宅)を売買する流れを簡潔に紹介します。
売却依頼→物件調査・価格査定。
■売却の意思を決め不動産業者へ連絡。
■業者による面接聞き取り調査、物件調査、価格査定。
■売主は、権利証書等売買に必要な書類を準備。
■登記簿の住所と現住所が違う場合、住所変更登記が必要。
住所の変遷が確認できる住民票や、戸籍の付票を準備。

不動産業者と媒介契約を結ぶ。
■媒介契約の種類:一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約
*契約種類の詳細は【売・貸希望】のページ参照。

買主購入希望。
■売主が依頼している不動産業者で買主が見つかる場合もあれば、
他業者から買主が見つかる場合もある。


買主への重要事項説明・交付。
  ■
不動産業者(宅地建物取引主任者)より、購入予定の物件について重要な説明があります。
登記簿記載の権利関係、土地であればその土地にはどのような建築の制限があるのか、
もしも契約を解除する場合は・・・等が記載されています。
ご自分が購入される土地です。不明な点は小さなことでも不動産業者に確認してください。
説明のあと説明書に買主の記名・捺印。
(例)地目が「田」「畑」の場合、農地法の適用がありそのままの地目では建物は建築できません。
土地登記簿謄本、建物登記簿謄本、固定資産評価証明書、公図、その他該当物件に関わる
参考資料が添付される。
売買契約日を決定する。
契約時に必要な書類・金額を確認しておく。

売買契約
売買契約書には、物件の表示、売買代金、手付金の額、ローン特約*1、引渡日、
手付解除の期限、違約金の額、特約等が記載されている。売主・買主双方署名・捺印。
*1ローン特約:買主が融資してもらえず、物件を購入できなくなった場合、
売主は、受領済の手付金を買主へ、業者は受領済の媒介手数料を受領した者へ返金する。
■物件は、実測売買なのか公簿売買なのか確認。
実測売買の場合、原則は売買契約前に実測を確定していなければならないが、
やむをえず契約後に実測を行うことになった場合、
決済時に実測精算となる(契約時の売買価格と異なる)。
公簿売買の場合、実測面積と違っても売買価格は増減しない。
■契約時に必要な基本書類等
【売主】 1.印鑑(認印・実印どちらでもかまわないが、実印のほうが好ましい)
2.売買契約書に貼る印紙(印紙表1を参照)
3.買主宛手付金領収証(印紙貼)・・・(印紙表2を参照)
4.業者への媒介報酬の半額(契約時に半額、決済時に半額が通例。)
買主】 1.印鑑(認印・実印どちらでもかまわないが、実印のほうが好ましい)
(ローン申込を行う場合は、実印が必要)
2.売買契約書に貼る印紙(印紙表1を参照)
3.手付金(現金か預金小切手か事前に確認)
4.業者への媒介報酬の半額(契約時に半額、決済時に半額が通例。)
■決済日を決定する。
決済日までに・・・
  ■決済日までに準備する書類等再度確認して当日はスムーズに手続きできるようにする。                                  
【売主
▼土地・建物権利証▼実印(共有の場合それぞれの実印が必要)
▼印鑑証明書(3ヶ月以内のもので、こちらも共有の場合それぞれ必要)
▼売買契約書▼買主様宛残金領収証(印紙表2参照)
▼買主様宛固定資産税清算金領収証(印紙表2参照)
建築確認通知書・検査済証▼実測図・建築図面等▼付帯設備の取扱説明書
▼建物の場合鍵▼抵当権がある場合(抹消書類・抹消登記費用)
▼媒介手数料残額

【買主
▼残代金(現金なのか小切手なのか事前に確認)
▼固定資産税等清算金▼媒介手数料残金▼マンションの場合管理費等清算金                                           
▼登記費用(所有権移転登記、司法書士への報酬)
▼認印(共有にする場合それぞれの印鑑が必要)
▼住民票(3ヶ月以内のもので、こちらも共有の場合それぞれ必要)
▼売買契約書
 *登記費用、司法書士への報酬、業者への媒介手数料は現金で準備

実測売買の場合、隣地所有者、売主、買主業者立会いのもと土地家屋調査士が実測→
地積測量図を受領する。
■境界確認。公簿売買の場合も行う。
■実測面積に基づく売買代金を買主へ通知。了承を得る。
■建物の場合、新築の場合は設計図通りに完成しているか。
物件内部等で売買契約前と違うところはないか。
■売主等の残存物はないか。
■契約時に発見できなかった不具合な箇所はないか。
決済・引渡し
■決済日当日は、売主・買主・業者・司法書士同席で行われる。
■売主から買主へ所有権移転登記ができることを司法書士より確認後、残代金支払い。                                      
買主は残代金を支払う。(残代金の支払いと所有権移転登記は同時履行が原則。)
抵当権付物件の場合:売主は本人の責任と負担いおいて所有権移転の時期までに
抹消すること。
買主から受領した売買代金でローンの返済を行い金融機関より抵当権抹消書類が交付され
司法書士が預かり、法務局へ登記申請を行う。
抵当権抹消登記→売主から買主への所有権移転登記で行われる。
■固定資産税等の清算
固定資産税、都市計画税の負担は、引渡し日をもって区分する。
引渡日前日までの分は売主、引渡日以降は買主負担が一般的。
会計年度方式(4月1日~3月31日)で計算

(例)引渡日 4月15日
売主負担期間:4月1日~4月14日(14日)
公租公課合計×14日/365日=売主負担
買主負担期間:4月15日~3月31日(351日)
公租公課合計×351日/365日=買主負担
*買主は、決済日に売主へ負担額を支払い精算する。


■鍵の授受・引渡書類の交付
戸建住宅や、区分所有建物の場合、鍵の授受をもって引渡とし、土地の場合は売買物件引渡書を                                 
交付して引渡とする。
書類:実測図等の原本関係、設備取扱説明書、分常時のパンフレット等

■司法書士への報酬
登録免許税、司法書士への報酬は現金でお支払いください。
所有権移転登記は、買主負担となります。

■媒介報酬残金の支払い
報酬の額は、国土交通省告示の範囲内
400万円を超える売買契約の場合の速算式:売買代金×3%+6万円(別途消費税)

表1 売買契約書への印紙

(H30年3月31日までに作成されるものの軽減措置)
契約金額 印紙税額 契約金額 軽減印紙税額
1万円以上  10万円以下 200円 1万円以上  50万円以下 200円
10万円超   50万円以下 400円 10万円超  100万円以下 500円
50万円超  100万円以下 1千円 100万円超  500万円以下 1千円
100万円超 500万円以下 2千円 500万円超  1千万円以下 5千円
500万円超 1千万円以下 1万円 1千万円超  5千万円以下 1万円
1千万円超 5千万円以下 2万円 5千万円超  1億円以下 3万円
5千万円超   1億円以下 6万円 1億円超   5億円以下 6万円
1億万円超   5億円以下 10万円 5億万円超  10億円以下 16万円
5億万円超  10億円以下 20万円 10億万円超 50億円以下 32万円
10億万円超 50億円以下 40万円 50億万円超  48万円
50億万円超  60万円


表2 領収証への印紙

記載受領金額 印紙税額
5万円以上  100万円以下 200円
100万円超  200万円以下 400円
200万円超  300万円以下 600円
300万円超  500万円以下 1千円
500万円超  1千万円以下 2千円
1千万円超  2千万円以下 4千円
2千万円超  3千万円以下 6千円
3千万円超  5千万円以下 1万円
3千万円超  1億万円以下 2万円
1億円超  2億万円以下 4万円
2億円超  3億万円以下 6万円
3億円超  5億万円以下 10万円
5億円超  10億万円以下 15万円
10億円超 20万円
契約金額の記載のないもの 200円
【フラワー住宅より一言】
ここに掲載している内容は、一般住宅・土地の売買契約に関する基本的な流れです。                                       
売買にもいろいろなケースがあります。
業者は、もちろん細心の注意をはらって最後までお世話致しますが、当事者の方も                                        
業者まかせにせず、ご自分で不動産に関して勉強し、調べることも怠ってはいけないと思います。                                 
この職業をやっていると本当にいろんな方と出会うことができますが、熱心にご自分で調べて
質問される方、業者にまかせっぱなしの方とさまざまです。
慣れない事を調べたりすることは大変なことですが、自分の財産です。
不動産や法律をかじるいい機会だと思いませんか?